產業(yè)地產和住宅地產如何區(qū)分,有哪些不同?

產業(yè)地產進行拆分，一個是產業(yè)，一個是地產，當然，還有一個非常重要的課題不能忽視，那就是政府。從不同主體來看，本質上講，產業(yè)尋求的是協(xié)同和資源獲取，一方面尋求產業(yè)區(qū)域內部的協(xié)同，比如產業(yè)鏈的高效合作，另一方面追求依托于區(qū)域背書獲得外部資源，比如政策條件的優(yōu)惠、區(qū)域背書獲得資金的支持等等。從另一個角度看，產業(yè)地產在一定程度上是產業(yè)集聚的規(guī)模效應，它可以極大地提高這個自組織組織在產業(yè)區(qū)內的內部高效運作和資源配置，并且還可以利用自己的品牌和規(guī)模來獲得強大的議價能力。

從地產的角度看，產業(yè)地產實際上是為行業(yè)服務的，如何充分發(fā)揮區(qū)域規(guī)模效應取決于強大的規(guī)劃能力和設計能力。同時，更重要的是如何吸引外資。以華夏幸福為例，它在產業(yè)地產方面做得很好。大部分利潤來自低價位的土地收購和政府的投資回報(這部分毛利率高達95%)。有傳言說，華夏幸福在一些縣和地區(qū)幾乎已經簽約投資推廣。強大的投資能力是連接政府和開發(fā)商的強大鏈條。另一個原因是后期的運營服務。如今，在地產的白銀時代，我們可以看到大量地產開發(fā)商將其股票業(yè)務提高到了前所未有的高度，地產服務也做得很好。但做的突出的仍然是少數(shù)已建立的地產開發(fā)商。

產業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別

雖然從時間上看，產業(yè)地產是住宅地產發(fā)展成熟的產物，但兩者的相似度上并沒有交集。我們說產業(yè)地產的出現(xiàn)源于兩個需求，一個是城市化的發(fā)展導致資源溢出，另一個是承接經濟轉型。這就要求： ( 1 ) 產業(yè)地產依附于核心城市高度的經濟發(fā)展條件和人口密度 ; ( 2 ) 高度開放的市場經濟環(huán)境是根本支撐 ; ( 3 ) 一定的產業(yè)資源優(yōu)勢和交通優(yōu)勢決定了產業(yè)地產屬性和形態(tài)。例如，浙江省烏鎮(zhèn)依托杭州、上海，依托自身資源，承擔部分研究職能，已成為互聯(lián)網(wǎng)產業(yè)小鎮(zhèn)。

另一方面，住宅地產實際上是資產定價，而產業(yè)地產本質上是金融產品定價，或投資定價。住宅主要依靠供求關系，而產業(yè)地產是一種持續(xù)經營獲取收入的工具。也就是說，住宅地產強調的是資金的快速回款，因此住宅開發(fā)商一般非常關注兩個指標，一個是IRR(內部收益率)，一個是滾動回款周期，前者兼顧了收益率和去化率，后者則是對資金鏈的強把控。而產業(yè)地產說白了是運營增值，獲取穩(wěn)定收益的生意，更加關注EBITDA，或者說經營性凈現(xiàn)金流。

操作為王，衍生兩條路徑

隨著住宅地產和商業(yè)地產市場的頂棚逐漸清晰，傳統(tǒng)的土地生產產業(yè)已經進入產業(yè)地產。典型的兩類代表是傳統(tǒng)住宅開發(fā)商萬科，以及早期就明確定位堅持做產業(yè)新城的華夏幸福。區(qū)別在于前者將產業(yè)地產視為自身轉型進行庫存管理的一部分，而后者則專注于此。

在產業(yè)地產經營方向上，這兩類企業(yè)也有相對明顯的趨勢。首先，萬科作為萬科住宅地產一哥，一直以優(yōu)質的產品和服務為核心競爭力。萬科過去兩年的產業(yè)地產項目質量也很高，比如深圳的前海公館和廣州恩寧路舊改，前者還聯(lián)合鵬華基金發(fā)行了首個類公募Reits，實現(xiàn)了房地產金融創(chuàng)新和資金快速回流，同時打造了一批優(yōu)質的特色產業(yè)地域。從項目的選擇上可以看出，萬科的產業(yè)地產更多的聚焦于比較核心的地段和城市更新上，著重運營地段的增值和地產服務，這樣做的優(yōu)點是項目普遍比較優(yōu)質，也能打出萬科自身在產業(yè)地產的品牌效應，不過缺點也很突出，項目獲取難度普遍較大，而且萬科似乎也意識到招商能力的不足，擴張沖動并不強。

華夏幸福采取的是農村包圍城市的戰(zhàn)略，是當前產業(yè)產權的普遍做法。不同的是，華夏幸福的招商能力是非常可怕的，能夠在園區(qū)土地一級開發(fā)的時候實現(xiàn)前期鎖定，基本上在園區(qū)內的招拍掛變成了定向招拍掛。當它是在土地層面上發(fā)展的公園。華夏幸福在早期以“谷安”的示范效應為依托，在過去兩年內開始大規(guī)模分布。華夏幸福希望填補核心城市的價值洼地，并依靠強大的投資促進能力引入新的行業(yè)和人口，以實現(xiàn)增值和產業(yè)服務收入。風險也更加明顯，因為產業(yè)地產依賴于核心城市資源的溢出，而且在全國范圍內大規(guī)模復制存在一定的風險。