養(yǎng)老地產(chǎn)的土地性質(zhì)——葉劍平解析

　　一、 何種土地性質(zhì)可用于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)？

　　中國房地產(chǎn)報：目前國內(nèi)并沒有專門用于養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)的土地，在國有出讓用地、國有劃撥用地和集體建設(shè)用地3類性質(zhì)的土地中，您認為哪一類型的土地較適合養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)?

　　葉劍平：養(yǎng)老項目從性質(zhì)上要加以劃分。一是具有福利色彩和保障性質(zhì)的，更類似保障房，比如敬老院和養(yǎng)老院，針對的是“三無”老人和五保戶，由政府公共部門提供，不進入市場流通。

　　如果針對的是開發(fā)商的行為，也要進行細分。一是完全的市場行為，開發(fā)的是中高檔的養(yǎng)老住宅和老年公寓，可用于銷售，也可租賃。完全的市場行為，當(dāng)然要以市場方式去供地。另一類是準(zhǔn)市場的行為，有些類似公租房的性質(zhì)，不一定完全可以采取市場方式供地，可能會采用定向供應(yīng)土地的方式。就土地用途而言，現(xiàn)在還沒有養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)的概念，如果要從土地制度上有所調(diào)整，是不是可以借鑒保障性住房的做法，對養(yǎng)老地產(chǎn)進行研究，看看它是否與普通住宅一樣，有無差別。

　　中國房地產(chǎn)報：養(yǎng)老地產(chǎn)和普住宅應(yīng)該還是有差別的。

　　葉劍平：我個人也認為兩者之間肯定有差別，這就涉及到養(yǎng)老地產(chǎn)的數(shù)量問題，應(yīng)該建多少，和普通住宅之間的比例是怎樣的。養(yǎng)老地產(chǎn)也分居家型、住宅小區(qū)中的配套及獨立供老人使用的項目，我們應(yīng)該研究這些類型項目的占比，及隨著老齡化程度的加劇，其比例會發(fā)生何種變化。

　　我們可以探討是否可以借鑒保障性住房的供地模式，在地塊出讓時實行打包，即在普通地塊供應(yīng)時規(guī)定按一定比例配建養(yǎng)老項目。但在我國現(xiàn)行的體制下，養(yǎng)老地產(chǎn)的土地供應(yīng)和供地計劃中養(yǎng)老項目的比例是缺失的。

　　二、 政府部門如何與市場主體聯(lián)合開發(fā)養(yǎng)老項目

　　中國房地產(chǎn)報：您提到打包出讓土地的方式，由于目前養(yǎng)老項目的開發(fā)并未像保障性住房那樣有強制的政策去保障，這就涉及到，地方政府是否愿意減少其土地收益，以促成養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)?

　　葉劍平：地方政府應(yīng)該有這樣的意愿。老齡化社會的趨勢是各個地方政府都要面對的挑戰(zhàn)。除去福利性質(zhì)的項目和完全市場化的行為，如果是準(zhǔn)市場的部分，地方政府就必須提供一定的支持，讓市場主體介入為老年人提供服務(wù)，無論這樣的支持是土地出讓金的降低還是稅費方面的優(yōu)惠，地方政府總要有部分讓利。

　　三、在集體建設(shè)用地上開發(fā)養(yǎng)老項目應(yīng)注意哪些問題？

　　中國房地產(chǎn)報：如果將養(yǎng)老地產(chǎn)定位于準(zhǔn)市場的性質(zhì)，是否可以利用集體建設(shè)用地進行開發(fā)?

　　葉劍平：在集體建設(shè)用地上建設(shè)養(yǎng)老項目，并配套養(yǎng)老的服務(wù)設(shè)施是完全可以的。

　　中國房地產(chǎn)報：但從開發(fā)商和投資人的角度出發(fā)，他可能會擔(dān)心地上物的權(quán)屬是否明晰的問題。

　　葉劍平：地上物的權(quán)屬是明晰的，遵循“誰投資，誰擁有”的原則。

　　中國房地產(chǎn)報：如果開發(fā)商要在集體建設(shè)用地上開發(fā)養(yǎng)老項目，應(yīng)當(dāng)注意哪些問題?

　　葉劍平：探索在集體建設(shè)用地上開發(fā)養(yǎng)老項目，土地的使用權(quán)屬于農(nóng)村經(jīng)濟組織，這樣作為地上物的實際投資主體，開發(fā)商并不能完全獲得地上物的所有權(quán)，這個問題開發(fā)商可以通過合資合作的方式與農(nóng)村經(jīng)濟組織共同擁有地上物產(chǎn)權(quán)。同時如果開發(fā)這樣的項目(類似小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā))打算出售的話，存在政策風(fēng)險，但是如果采用的是全部持有并出租的方式，應(yīng)該說沒有法律和政策的風(fēng)險。考慮到出租收益回收期的問題，所以此類方式必須是在地價較高的一線城市，如果是在三四線城市，由于出讓用地的溢價不高，意義不太大。

　　此外，利用集體建設(shè)用地開發(fā)養(yǎng)老項目，融資可能會有困難。我倒覺得探索利用集體建設(shè)用地開發(fā)養(yǎng)老項目，可以借鑒公租房的模式，但要對養(yǎng)老地產(chǎn)進行定義，必須滿足哪些要素才是養(yǎng)老地產(chǎn)，項目面向的人群有哪些。如果說市場化的養(yǎng)老項目面向的是高端人群，可能準(zhǔn)市場化的養(yǎng)老項目面向的就是普通的退休人員。這樣，養(yǎng)老基金和社保基金也可以介入。

　　中國房地產(chǎn)報：在現(xiàn)行沒有明確法規(guī)和政策支持的情況下，突破點在哪里?

　　葉劍平：個人認為還是應(yīng)該先行進行試點，由地方政府相關(guān)部門牽頭，給企業(yè)介入的空間，但這取決于地方政府的決心。

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