旅游投資理念簡述

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　　第一，先進行旅游產(chǎn)品策劃，再編制規(guī)劃，而非先規(guī)劃后策劃；

　　第二，先通過規(guī)劃，再獲取建設用地，進而建設；而非盲目建設，或搞四邊工程；

　　第三，先簽定旅游特許經(jīng)營權，再鎖定核心地塊，進而獲得相關資源權益；以區(qū)域旅游資源鎖定為前提，核心地塊為關鍵；

　　第四，先設計商業(yè)模式（運作模式），再投入資金；以明確的投資評價為前提，極其清晰的把握投資運作思路，找準盈利點和運作方式狠下功夫；

　?。玻└軛U運作理念

　　我們在旅游策劃中，提出了"五重杠桿運作模式"，其目的，就是突破高投入與慢回報之間的矛盾。五重杠桿包括政策杠桿、規(guī)劃杠桿、營銷杠桿、土地杠桿、融資杠桿，運用杠桿，旅游項目投資可以達到低投入高回報的效果。

　　規(guī)劃杠桿：通過旅游總體規(guī)劃修編，編制詳細規(guī)劃，把項目在國際、全國、區(qū)域的定位大大提高，通過協(xié)調好的高規(guī)格評審會議，可以進行大規(guī)模的炒作，產(chǎn)生出巨大的影響，為融資、招商、旅游營銷、土地升值提供巨大的支持；

　　政策杠桿：旅游為政府提供了一個極好的政治操作平臺――以綠色GDP政績觀為指導，調整城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結構，形成新時代下經(jīng)濟發(fā)展的新思路、新理念；通過政績策劃，形成以旅游開發(fā)為依托進行政績打造的具體方案，最大程度的影響地方黨委與政府，形成黨委與政府全力支持旅游開發(fā)的決定，從而要求政府給予旅游開發(fā)的最大優(yōu)惠條件（低價資產(chǎn)收購、稅費減免、申請扶持資金等）；

　　綠色ＧＤＰ政績觀：非典、禽流感、多起重大安全事故的發(fā)生，顯示中國唯生產(chǎn)力論、單純追求經(jīng)濟增長速的發(fā)展模式給環(huán)境造成了無法承受的負擔，環(huán)境面臨急劇惡化的局面，必需把環(huán)境污染和資源浪費所造成的損失納入國民經(jīng)濟核算體系，推崇綠色ＧＤＰ的政績考核標準，形成全面、協(xié)調、可持續(xù)的新一屆政府發(fā)展觀、政績觀。生態(tài)省市建設的最高要求是達到區(qū)域內"生態(tài)赤字為零、環(huán)境脅迫為零、自然-社會-經(jīng)濟協(xié)調能力超過臨界約束概率為零"的三零目標。

　　政績模式：綠色ＧDP指導下城市經(jīng)營與產(chǎn)業(yè)結構調整的創(chuàng)新思路－－重新定位旅游開發(fā)在地方發(fā)展中的地位與作用－－三農(nóng)問題解決途徑－－生態(tài)城、后花園、旅游生長極、小城鎮(zhèn)建設新試點、廢舊利用的新模式等等。

　　營銷杠桿：造勢炒作、全面進行景區(qū)管理提升和科學營銷，形成現(xiàn)金收入的高速增長，一方面改善經(jīng)營業(yè)績，另一方面，給銀行融資，土地價值提升，投資商追捧提供堅實的證據(jù)；以營銷造成的人氣旺、收入提升、效益好的形象，可以很好的實質性的撬動融資和招商引資；

　　土地杠桿：以低價獲取的景區(qū)周邊土地為核心資產(chǎn)，通過以上三重杠桿的運作，實現(xiàn)土地的大幅升值，以商業(yè)房產(chǎn)、旅游房產(chǎn)等方式，實現(xiàn)最大的資產(chǎn)收益；

　　融資杠桿：融資和招商引資，是運作本項目最重要的杠桿；該杠桿關鍵是依托收購兼并、政府優(yōu)惠、低價獲取大量資產(chǎn)，以前述三重杠桿為手段，產(chǎn)生資產(chǎn)大幅升值的市場評價，以現(xiàn)金流量增長的事實，支持對融資及招商引資項目未來收益的美麗包裝，從而實現(xiàn)大規(guī)模融資，高價出讓資產(chǎn)的目的。

　?。常┊a(chǎn)業(yè)整合鏈的理念

　　以泛旅游產(chǎn)業(yè)為依托，進行產(chǎn)業(yè)鏈延伸的整合運作，是旅游項目運作的重要理念。所謂泛旅游產(chǎn)業(yè)，是指超出觀光、休閑、度假等傳統(tǒng)旅游概念的更加泛化的旅游產(chǎn)業(yè)概念，其內容還包括會展、運動、康體、娛樂等等，產(chǎn)業(yè)鏈連接到餐飲、運輸、酒店、商業(yè)、農(nóng)業(yè)等等。

　　泛旅游產(chǎn)業(yè)具有極大的區(qū)域聚集和經(jīng)濟帶動作用，往往會帶動一個區(qū)域的城市化進程，形成游憩區(qū)、度假區(qū)、會展區(qū)、娛樂區(qū)、步行街區(qū)、購物游憩區(qū)、及旅游小城鎮(zhèn)等等，推動區(qū)域型旅游房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展。因此，泛旅游產(chǎn)業(yè)被廣泛用作為提升城市功能，推動城市經(jīng)營的有效手段。

　　我們從經(jīng)濟運行的角度，也把泛旅游產(chǎn)業(yè)，看作為"出游型消費經(jīng)濟"。在以"出游行為"作為前提的條件下，所有的消費經(jīng)濟通過相互融合，構成了巨大的消費經(jīng)濟構架。

　　在項目開發(fā)中整合產(chǎn)業(yè)鏈，就是把旅游與農(nóng)業(yè)、體育、房地產(chǎn)、城市化、娛樂、購物等進行深度穿插，互為依托，形成綜合產(chǎn)業(yè)效益的理念，比如旅游房地產(chǎn)、旅游小城鎮(zhèn)、步行街等類項目，就最好的利用了產(chǎn)業(yè)的整合。

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